采购需求前附表
序号 类别 内容 1 项目立项 项目立项时间：2024年2月27日 项目立项证明文件：有 2 项目预算安排 预算金额：310万元/年，服务期二年，第二年合同金额以第二年预算批复为准。 当年预算安排金额（万元）：310 项目资金来源：财政支出 3 项目采购内容 为国家税务总局敦化市税务局提供6个办公区域综合服务、共用设施设备管理、公共秩序维护、环境保洁服务、绿化养护服务、会议服务、特约服务（餐饮服务）、突发事件应急管理等服务。 4 项目实施时间 2024年6月1日至2026年5月31日 5 项目实施地点 国家税务总局敦化市税务局（敦化市北环城路311号） 国家税务总局敦化市税务局经济开发区税务分局（敦化市开发区工业园区） 国家税务总局敦化市税务局黄泥河税务分局（敦化市黄泥河镇建设街） 国家税务总局敦化市税务局大石头税务所（敦化市大石头镇黎明街） 国家税务总局敦化市税务局官地税务所（敦化市官地镇地税综合楼） 国家税务总局敦化市税务局贤儒税务所（敦化市贤儒镇繁荣街） 6 项目实施范围 国家税务总局敦化市局指定范围 7 项目相关单位 需求部门： 国家税务总局敦化市税务局办公室（党委办公室） 验收部门： 国家税务总局敦化市税务局办公室（党委办公室） 8 采购意向公开 本项目已于 2024 年 3月13日公开采购意向 9 公告期限 自本公告发布之日起5个工作日 10 支持中小企业 þ本项目专门面向中小企业采购 ¨本项目预留预算金额的 %专门面向中小企业采购 ¨本项目不适宜由中小企业提供，且已履行报批手续。
项目联系人：权香花 联系办公电话：15043354766
一、项目概述根据工作需要，国家税务总局敦化市税务局（以下简称：敦化市税务局）劳务外包服务采购项目，为敦化市税务局及5个税务分局（所）提供办公楼室内外以及院区办公区域综合服务、房屋及设备设施维护、共用设施设备管理、公共秩序维护、环境保洁、绿化养护服务、会议服务、特约服务（餐饮服务）、突发事件应急管理等工作。
二、预算及服务期限1、本项目预算310万元/年，2年620万元。
2、服务期限为2024年6月1日至2026年5月31日。
3、合同签订：合同一年一签，第二年合同金额按第一年中标金额执行，第二年合同于第一年合同验收合格后签订。
三、服务范围（一）劳务外包服务采购项目基本情况本项目共包含6个区域：主办公区（位于敦化市北环城路311号，占地面积10847.2㎡，建筑面积11203.4㎡，1991年10月1日竣工并投入使用。房屋由主楼、食堂、门卫室、后勤值班休息室等组成）；经济开发区税务分局（位于敦化市开发区工业园区，占地面积9242.7㎡，建筑面积1947.80㎡，2015年4月28日竣工并投入使用。房屋由主楼、食堂、会议室、保安室、办税服务厅等组成）；黄泥河税务分局（位于敦化市黄泥河镇建设街，占地面积676.06㎡，建筑面积676.06㎡，1994年10月25日竣工并投入使用。房屋由主楼、食堂、档案室、保安室、办税服务厅等组成）；大石头税务所（位于敦化市大石头镇黎明街，占地面积707.73㎡，建筑面积437.37㎡，1998年10月20日竣工并投入使用。房屋由主楼、食堂、约谈室、保安室、办税服务厅等组成）；官地税务所（位于敦化市官地镇地税综合楼，占地面积321.5㎡，建筑面积643.03㎡，2005年11月18日竣工并投入使用。房屋由主楼、食堂、档案室、保安室、办税服务厅等组成）；贤儒税务所（位于敦化市贤儒镇繁荣街，占地面积2112㎡，建筑面积441㎡。房屋由主楼、食堂、会议室、保安室、办税服务厅等组成）。
（二）术语和定义客户劳务外包服务区域内，接受劳务外包服务的组织或个人。劳务外包：采购人（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘劳务外包企业，由采购人和劳务外包企业按照劳务外包服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。劳务外包服务：采购人通过选聘劳务外包企业，由采购人和劳务外包企业按照劳务外包服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护劳务外包区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
（三）劳务外包服务主要内容——综合保障服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等；
——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境;
——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果；
——共用设施设备管理：提供机房、供电系统、电梯系统、供冷供暖、给排水系统、消防系统、安防监控系统、门禁系统等管理服务，保证设施设备正常运行；
——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序;
——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务；
——特约服务（餐饮服务）：须另外约定的其他服务，涉及设施设备的年检、专业维保、外墙清洗、地毯清洗、化粪池清掏、石材养护、餐饮服务等专业服务；（注：专业服务经采购人允许后可外包）；
——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施；
（四）本次劳务外包服务采购项目所涉及的办公楼的基本情况包括但不限于楼宇建筑面积、保洁面积、外墙面积、楼宇外围面积、门前三包的界定、楼内房间情况、会议室数量及规模、楼内设施情况、地面材质等。
表1 办公楼基本情况统计表（主办公楼）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 11203.4 ㎡ 2 室内保洁面积 9604.83 ㎡ 3 楼外保洁面积 9097 ㎡ 停车厂9097㎡ 4 门前三包面积 120 ㎡ 5 值班室（厅） 3 个 6 卫生间 23 个 7 办公室 101 个 8 会议室 6 个 9 健身室 761.91 ㎡ 10 党建大厅 460 ㎡ 11 宿舍 35 个 12 车库 15 个 13 办税服务厅 1 个 14 自助办税服务厅 1 个 15 仓库 1 个
表2 办公楼基本情况统计表（经济开发区税务分局）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 1947.80 ㎡ 2 室内保洁面积 1637.50 ㎡ 3 楼外保洁面积 2593.43 ㎡ 4 门前三包面积 500 ㎡ 5 绿化面积 5934.86 ㎡ 6 水域面积 50 ㎡ 7 值班室（厅） 1 个 8 卫生间 3 个 9 办公室 2 个 10 会议室 2 个 11 健身室 81.75 ㎡ 12 党建大厅 15.18 ㎡ 13 车库 1 个 14 餐厅（厨房） 1 个 15 办税服务厅 1 个
表3 办公楼基本情况统计表（黄泥河税务分局）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 676.06 ㎡ 2 室内保洁面积 630.25 ㎡ 3 楼外保洁面积 100 ㎡ 4 值班室（厅） 1 个 5 卫生间 2 个 6 办公室 6 个 7 会议室 1 个 8 党建大厅 1 个 9 餐厅（厨房） 1 个 10 办税服务厅 1 个
表4 办公楼基本情况统计表（大石头税务所）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 437.37 ㎡ 2 室内保洁面积 380 ㎡ 3 楼外保洁面积 400 ㎡ 4 门前三包面积 1700 ㎡ 5 值班室（厅） 1 个 6 卫生间 1 个 7 办公室 4 个 8 会议室 1 个 9 宿舍 4 个 10 活动室 1 个 11 党建大厅 1 个 12 餐厅（厨房） 1 个 13 办税服务厅 1 个
表5 办公楼基本情况统计表（官地税务所）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 643.03 ㎡ 2 室内保洁面积 643.03 ㎡ 3 值班室（厅） 1 个 4 卫生间 2 个 5 办公室 3 个 6 会议室 1 个 7 餐厅（厨房） 1 个 8 办税服务厅 1 个
表6 办公楼基本情况统计表（贤儒税务所）
序号 项目名称 数量 单位 说明 1 建筑面积 441 平方米 2 室内保洁面积 441 平方米 3 门前三包面积 100 平方米 4 楼外保洁面积 360 平方米 5 活动室 2 个 6 卫生间 2 个 7 办公室 3 个 8 会议室 1 个 9 餐厅 1 个 10 厨房 1 个 11 办税大厅 1 个 12 值班室 1 个
表7 各类房屋主要功能（主办公区）
楼层 使用功能 八楼 档案室、设备机房、消防水箱、电梯机房、东西侧管道井 七楼 大小会议室、党建活动室、东西侧电梯间、东西侧管道井、案件查账室 六楼 办公室、会议室、指挥会商室、档案室、库房、东西侧电梯间、东西侧管道井 五楼 办公室、会议室、资料室、开水机房、东西侧电梯间、东西侧管道井 四楼 办公室、会议室、询问室、资料室、东西侧电梯间、东西侧管道井 三楼 办公室、机房、库房、资料室、活动室、开水机房、东西侧电梯间、东西侧管道井 二楼 办税服务厅、收发室、门卫室、干部值班室、食堂、办公室、涉税争议调解中心、A级纳税人办理区、东西侧电梯间、东西侧管道井 一楼 车库、信访室、收发室、办公室、老干部活动室、健身房、自助服务厅、仓库、稽查询问室、检举接待室、东西侧电梯间、东西侧管道井
表8 各类房屋主要功能（经济开发区税务分局）
楼层 使用功能 三楼 办公室、会议室、档案室、卫生间、楼梯间、管道井 二楼 办公室、健身房、卫生间、档案室、楼梯间、管道井 一楼 车库、保安室、办公室、办税服务厅、食堂、机房、卫生间、楼梯间、管道井
表9 各类房屋主要功能（黄泥河税务分局）
楼层 使用功能 二楼 办税服务厅、办公室、涉税争议调解中心、档案室、党员之家、食堂、卫生间、会议室、楼梯间、管道井、保安室 一楼 前门、后门入口、走廊
表10 各类房屋主要功能（大石头税务所）
楼层 使用功能 二楼 办公室、约谈室、办税厅、水房、洗手间、档案室、交换机房、党建会议室、小会议室、厨房食堂、宿舍、活动室、保安室 一楼 楼梯走廊
表11 各类房屋主要功能（官地税务所）
楼层 使用功能 二楼 办公室、食堂、党建工作室、寝室、餐厅、卫生间、档案室 一楼 车库、办税服务厅、办公室、卫生间、保安室
表12 各类房屋主要功能（贤儒税务所）
楼层 使用功能 二楼 活动室、餐厅、厨房、卫生间 一楼 办税服务厅、办公室、会议室、卫生间、保安室
1.综合服务
（1）网络平台
——应设立网络平台，对劳务外包服务进行动态管理，实时宣传、公示、展示服务等。
（2）接待服务
——应设立劳务外包服务中心，设立服务电话，24小时值班；
——热情接待客户，受理有关咨询、报修、会议安排、求助、建议、问询、质疑、投诉等。
（3）信息公示
——劳务外包服务企业营业执照、组织架构、服务流程、服务时间、服务咨询和投诉方式；
——劳务外包服务工作情况定期报告或公示；
——外墙清洗、电梯维保、虫害消杀等影响客户办公的作业计划；
——社会公共保障部门的通知，如恶劣天气、停电停水等；
——信息公示应与建筑物标识系统保持协调，表达简洁易懂。
（4）投诉处理
——建立服务投诉渠道，如投诉电话、网站、微信号、意见箱等，公布投诉处理流程；
——对受理的投诉，应核实情况，及时处理并对客户提出的投诉进行答复；
——属于劳务外包服务人员责任的，应向客户道歉，及时处理或纠正；
——不属于劳务外包服务人员责任的，应耐心做好解释工作并提供必要的帮助；
——受理、处置投诉应留存记录。
（5）客户意见征集、处理
——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录；
——回访：迁入、维修及投诉处理完毕后均应进行回访，并留有回访调查表、回访统计表；
——综合满意度调查：每年至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进；
——及时反馈客户动态信息；客户日常反馈的意见应及时处理，并留有记录。
（6）信报收发
——负责办公楼内客户的挂号信件、报纸、包裹等的签收、登记工作；
——负责客户资料、信函的邮寄，信函应在次日发出；
——对挂号信（含特快专递）、汇款单、包裹单，应填写好通知单并分发到信箱；对特快专递邮件应负责通知到单位或个人，并有领取签字手续；
——挂号信的分发严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领应持代领人和被领人的有效证件，登记姓名和领取日期，做到有据可查；
——当天的信函、报刊、印刷品应当天分发，并做到准确、及时；
——分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误,投递差错率不超过1%；
——对地址不详或未写清信箱号的信函、汇款单、包裹单及印刷品等邮件，由收发人员负责查找收件人，如查无此人，应负责及时办理退回手续。
（7）标识管理
——标识应与办公楼建筑标识保持协调；
——图形符号应符合GB/T1001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求；
——各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范。
（8）档案管理
——按采购人要求做好有关档案管理工作，建立设施设备维护检测记录、运行值班日记等物业档案管理内容。
2.共用设施设备管理
（1）通用要求及范围（机房、制度、节能管理）
①机房管理
——设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；
——明确设备机房管理、安全责任人；
——设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各种标识完整有效；
——设备机房按规范配备消防器材；
——设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；
——设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求。
②节能降耗
——对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；
——后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；
——配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；
——配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；
——配合采购人定期进行节能降耗宣传；
——制定物业公司员工节能降耗行为规范。
（2）供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的小修）
①运行管理
——统筹规划，做到合理、节约用电；
——供电运行和维修人员实行持证上岗；
——配电室24小时值班；
——设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；
——严格执行用电安全规范，确保用电安全；
——保证避雷设施完好、有效、安全；
——定期进行低压设备清扫；
——定期对应急柴油发电机试车进行监管, 柴油储存符合规范要求；
——制度完善，执行有力；
——有事故应急预案并定期演练；
——监视和维护运行中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；
——检查、运行、维护记录清晰准确；
——配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；
——按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；
——安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测。
②设备维护
——监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；
——值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；
——定期有专人对电气用具进行巡视检查；
——定期巡视配电竖井内电气设备。
③其他
——负责所辖区域的照明系统及电源的安全运行工作；
——加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；
——保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；
——定期按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；
——定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；
——节约用电，符合市政府规定的办公楼节电要求。
（3）电梯系统
——协助采购人取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知；
——确保电梯按规定时间运行；
——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告；
——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告；
——轿厢、井道、机房保持清洁；
——制定事故应急措施和援救预案并演练；
——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检。
（4）供冷供暖
①运行管理
——市政或锅炉供暖按照采购人要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理。
②供冷
——制冷期间定期按房间总数的5%抽检温度并作记录；
——无跑、冒、滴、漏现象；
——根据天气及时调整制冷温度；
——设备和机房整洁；
——标识完整有效，记录清晰、准确。
③供暖
——供暖设备、燃气设备运行正常；
——管道、阀门运行正常无隐患；
——冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度；
——根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况。
④日常维修养护
——遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修。
（5）给排水系统（含上下水管道更换、卫生间设备、排水排污管道等）
①管道、设施及相关阀件
——管道畅通、无渗漏水现象；
——定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；
——各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活；
——注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作。
②落水管、沟渠、池、井
——落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；
——室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；
——井盖及雨水篦子的管理，确保完好无损；
——楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查。
③二次供水及直饮水设备
按照各地的规章要求执行，并做到：
——定期定时巡查、及时维护，并做好记录；
——保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生；
——定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；
——有供水应急预案并进行演练；
——饮水设备机房钥匙指定专人保管；
——定期进行水箱清洗和水质检测。
④电热水器
——电热水器保持洁净、光亮、无污迹；
——保证规定时间内的开水供应；
——维修及时，无延误；
——定期除碱、消毒，保证无水垢；
——严格执行操作规程，按规范启动、关闭；
——电热水器严格卫生安全用水。
⑤其他
——标识完好，制度上墙；
——加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；
——设备出现故障时，维修人员及时修复；
——节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求。
（6）消防系统
——对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽测；
——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录；
——公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效；
——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助采购人立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场；
——制定火灾发生紧急预案并定期演练。
（7）楼宇自控系统
——定期检查楼宇自控设备运行状态；
——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时；
——故障资料及时存盘；
——定期对模块箱进行巡视清洁；
——定期对系统进行检测。
（8）安防监控系统
——监控信息按规定时间保存；
——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常,遇有设备故障及时排除。
（9）门禁系统
——监控中心对门禁远程开启功能及紧急逃生按钮系统进行测试，抽测率达到30%，每年测试一次，并记录设备日常管理维护档案；
——对刷卡记录信息情况进行核对，确保所有使用门禁卡为有效实名制门禁卡；
——定期对门禁系统内数据进行备份，备份数据保存期限为1年；
——保证各门禁现场设备状态正常，功能有效。
（10）其他
——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应；
——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请采购人审定。
3.公共秩序管理
（1）秩序维护
①门卫服务
——服务内容：
秩序维护员通过对采购人单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全；
查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；
对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止采购人单位财物流失及违禁物品流入；
指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；
及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作；
协助采购人单位做好来访人员接待等工作；
遇有重要活动，按照采购人安排配合完成相关工作；
按规定填写岗位工作记录。
——岗位要求：
熟记采购人单位有关门卫规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等；
了解门卫区域内的环境状况和安全措施；
熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置、联系方式；
基本熟悉和掌握采购人单位内部人员情况；
熟练使用本岗位配备的各种器械及工具装备；
遵守保密制度规定，定期进行保密教育。
②巡逻服务
——服务内容：
秩序维护员通过对特定区域、地段和目标进行的巡视检查、警戒；
检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害；
在巡逻过程中，对己经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安单位，并采取相应措施保护现场；
按规定做好巡逻记录。
——岗位要求：
执行巡逻任务的秩序维护员，应熟悉有关制度、规定及巡逻区域的重点目标；
熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法；
熟记与有关部门、人员的联系方式；
熟练掌握处置一般问题和紧急情况的方法，自身解决不了的，能及时、准确报告；
遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，期间防止其行凶、自杀或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知采购人单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作。
③监控安防
——办公楼的监视监控设施应24小时开通，执行双人值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；
——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；
——监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
——保障治安电话、紧急救援电话畅通，接听及时；
——不得泄露和传播监控录像内容，非经后勤主管部门领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；
——按规定填写值班记录。
（2）消防安全
——建立消防设备设施台账，了解掌握消防设备设施使用状态，确保消防通道畅通；
——配合采购人保卫部门做好消防器材、标识标牌的日常检查与更新工作；
——定期开展消防培训和演习，签订安全责任书，保证值守人员掌握基本消防技能、熟练掌握防火、灭火知识、消防安全四个能力与消防安全四个知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力；
——值守人员为第一义务消防员，具备应急突发事件处理能力；
——针对火灾、治安以及公共安全卫生制定各类应急预案，落实到位，及时报告，协助相关部门及人员采取应对措施。
（3）停车场管理
①机动车辆
——严格执行车辆出入登记；
——车辆停放整齐；
——夜间车辆开出时，接到电话及时到岗放行；
——维护停车场秩序，车辆停放有序；
——停车设施安全有效；
——主要道路及停车场应设必要标识；
——对违规的机动车辆进行劝阻；
——发现车辆有异常情况，应及时联系车主或向上级报告。
②非机动车辆
——为进入办公楼内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务。在场地内的车辆必须码放整齐，禁止乱停乱放；
——严格遵守岗位执勤规范，避免丢失事故发生；
——电动车充电应符合规范及采购人单位规定；
——原则上应拒绝共享单车进入管理区域。
（4）紧急情况的处置
当发生干扰、破坏采购人单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告采购人单位或当地公安单位。协助做好疏导工作，维护正常秩序。
4.环境保洁服务
（1）保洁服务
①一般要求
——卫生设施完备、清洁、无异味，垃圾实施分类管理；
——明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁；
——垃圾分类，日产日清，定期消毒灭杀；
——房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；
——清洁工具分区分类定点摆放，整齐、干净；
——保洁服务人员岗前培训工作到位，个人卫生保持良好；
——建立保洁、消杀档案，填写工作记录。
表13 办公楼清洁对象及标准
序号 清洁区域 清洁对象 清洁标准 1 楼内大厅、走廊 天花板、灯罩、排风口 清洁干净，无尘、无污、无网状物。 墙壁及踢脚板 无尘土、无手印、无污渍。 办公室内标牌、开关面板、窗台 整洁干净，无污渍、尘土。 消防栓箱 内外整洁、干净、内部设施完好无缺。 玻璃门及窗体玻璃窗框、门框 干净，无手印、无污迹，无尘土。 地板 光亮 地毯 清洁，无杂物、无污渍、无尘土。 大厅、走廊内摆放物品 表面干净、无尘土。 摆放的绿植 盆体干净无尘土，绿叶无浮尘，盆内无杂物。 2 卫生间 墙面、门面 洁净，无手印、无黑点、无污渍、无尘土。 玻璃镜面 保持光亮，无水点和水渍、无手印。 灯罩、天花板 保证无尘土、无污渍。 台面、洗手盆 要求无污物、无水迹、无杂物，白洁光亮。 大便器、小便池 上下内外保持干净，光亮白洁，无黄垢、无毛发、无杂物。 地面 保持干净光洁，边角无杂物、无污迹、无水迹。 垃圾桶 垃圾及时清倒，垃圾袋及时更换，垃圾桶内、桶及桶后墙面保持无污迹。 卫生间内空气 清新无异味 卫生间内各种设备 完好无损，发现损坏及时报修。 3 电梯 电梯门 干净，无手印、无污迹，轨道干净，无杂物。 顶板、顶灯等 干净，无尘土。 轿箱四壁 干净，无尘土、无污渍、无划伤。 地板 干净，无杂物、无尘土、无污渍。 内外按键、控盘 干净无尘、无污。 设备 完好无损，发现损坏报修。 4 步梯 楼梯内的顶板及灯具 无尘、无污迹。 墙面及踢脚板 干净，无尘土、无污迹。 扶手、栏杆 无尘土、无污渍。 楼道内 无堆放杂物 5 室外 室外环境和“门前三包”责任区 整洁干净，无乱堆乱放，无积水。无违法张贴，无违法喷涂，无乱刻乱划。 座椅、灯杆、路牌、护栏、园林设施、垃圾箱 1.无水痕、无污迹、无尘土、无蛛网； 2.发现损坏，及时报修。 雨天、雪天等 及时做好雨水篦子清扫以及扫雪、铲冰工作。 6 普通地下室及人防 地面 每周一次，无明显尘土、垃圾。 设备设施 每周一次，无尘土、污迹。 门面 每周一次，无污迹、无尘土。 7 会议室 标牌、开关、面板、窗台、桌椅、电脑、地面、书柜 每天保洁一次，整洁干净。 地板 光亮，无杂物、无污渍、无尘土、无垃圾。 9 楼宇外围 楼宇外侧平台、石材地面、围栏、台阶、柱子、天井 1.硬化地面无垃圾、无杂物、无污泥、无积水、无泼撒物，干净整洁，路见本色； 2.不锈钢围栏表面无手印、无积尘、无污渍，光亮； 3.设专人日常保洁，保持干净整洁无杂物；地面、墙面及公共设施表面无黏贴小广告； 4.区域内积雪、落叶、积水等应按照每天作息时间上班前进行清扫； 5.雨雪天气，做好地面防滑警示、措施，保证路面不积水、不结冰、中到大雪及时清扫。 10 门前三包 三包区域内楼前灯、垃圾桶、果皮箱、宣传栏、室外标志牌、自行车停放区等 1.宣传栏、室外标志牌、灯杆等无灰尘、无污痕、无破损、无黏贴； 2.生活垃圾装袋入桶，垃圾桶、果皮箱无异味，夏天每天消毒，桶、箱外壁干净、无明显污渍。 3.工程垃圾以及有害垃圾专门地点存放，不得放入垃圾桶内； 4.楼前灯无灰尘、无污痕、无损坏； 5.区域内积雪、落叶、积水等应按照每天作息时间上班前进行清扫，保证路面不积水、不结冰、中到大雪及时清扫。雪停后立即组织人员清理积雪，并将积雪运到指定地点。 11 楼宇外墙 门、窗、及玻璃幕墙、屋顶（含透光屋顶）及房檐 1.一楼的玻璃窗及玻璃幕墙表面无手印、无积尘、无污渍、明亮； 2.二楼及以上楼层的玻璃窗（含玻璃幕墙及透光屋顶）每年清理不少于2次（上半年5月、下半年10月）；玻璃表面无手印、无积尘、无污渍、明亮，墙面洁净无明显污痕，房檐无悬挂物，屋顶无垃圾堆积保持檐沟、雨水口、落水管的畅通。
③清洁作业要求
办公楼各区域清洁作业要求如表14。
表14 办公楼清洁作业要求
区域 分类 作业项目 作业方式 周期 一层大厅 日常保洁 地面及入口处 墩拖、牵尘 不少于3次/日，随时巡视 玻璃门 擦拭 1次/日，随时巡视 各种标牌、消防器材 擦拭 1次/日 墙壁和墙壁上装饰物、开关盒 掸尘、擦拭 1次/日 各类栏杆、扶手、柱子 擦拭 1次/日 电梯轿厢地面、四壁 墩拖、擦拭 2次/日，随时巡视 垃圾桶 倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶 1次/日 定期保洁 天花板 掸尘、擦拭 2次/月 踢脚板 擦拭 2次/周 顶灯 掸尘、擦拭 1次/月 电梯内灯饰、轿厢顶部 掸尘、擦拭 2次/月 二层以上大厅及各楼层通道及茶水间 日常保洁 地面 墩拖、牵尘 不少于2次/日 玻璃门 擦拭 1次/日 各种标牌、消防器材 擦拭 1次/日 墙壁和墙壁上装饰物、开关盒 掸尘、擦拭 1次/日 各类栏杆、扶手、柱子 擦拭 1次/日 垃圾桶 倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶 1次/日 定期保洁 天花板 掸尘、擦拭 2次/月 公共区域玻璃窗 刮、擦拭 2次/月 踢脚板 擦拭 2次/周 顶灯 掸尘、擦拭 1次/半年 楼梯 日常保洁 梯阶 清扫、墩拖 2次/日 窗台、楼梯扶手、栏杆及挡板 掸尘、擦拭 1次/日 墙体附属物 掸尘、擦拭 2次/周 卫生间 日常保洁 大、小便池内外侧 冲刷、擦拭 6-22时巡视保洁至少4次/日 纸篓 倾倒垃圾，清洁纸篓，更换垃圾袋 2次/日 地面 清扫、墩拖 巡视保洁至少3-5次/日（根据人流量设定） 云台、面盆、镜面 擦拭 巡视保洁至少3-5次/日（根据人流量设定） 门窗、隔断板、墙壁、窗台 擦拭 1次/日 水龙头等金属物 擦拭 1次/日 垃圾桶 倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶 1次/日 电梯 日常保洁 轿厢地面 清扫、墩拖 随时巡视保洁 厢壁、电梯门、操作面板 擦拭 随时巡视保洁 定期保洁 天花板、通风口 掸尘、擦拭 2次/月 监控摄像头 掸尘、擦拭 1次/半年 会议室 日常 保洁 地面 擦拭、清扫 1次/日 地毯 吸尘 1次/日 桌椅及其他家具、窗台、窗框 擦拭 1次/日 茶具 清洗、消毒 根据会议情况准备 垃圾桶 倾倒垃圾，清洁垃圾桶，更换垃圾袋 1次/日 定期 地面 墩拖 2-3次/周 顶灯、壁灯 掸尘、擦拭 1次/半年 窗户玻璃 刮、擦拭 1次/半年 楼宇外围 日常 保洁 地面 清扫 2次/日 墙面、柱子 巡视清理 1次/日 不锈钢围栏 掸尘、擦拭 1次/日 门前三包 日常 保洁 地面 巡视 2次/日 宣传栏、标志牌 掸尘、擦拭 1次/日 垃圾桶、果皮箱 倾倒垃圾，更换垃圾袋、擦拭垃圾桶 1次/日 普通地下室及人防工程 日常 保洁 地面 清扫 1次/周 设备设施 掸尘、擦拭 1次/周 门面 擦拭 1次/周
④垃圾分类
——垃圾应分类管理，最大限度地实现垃圾资源利用，减少垃圾处置量；
——做好垃圾分类宣传，倡导绿色环保理念，实现垃圾分类投放；
——根据实际情况，按照可回收物、有害垃圾、厨余垃圾（湿垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分别设置垃圾桶，实现分类储存；
——垃圾收集严格按照分类原则，实现垃圾分类搬运。
⑤垃圾中转站管理
——中转站为办公楼保洁收集垃圾的临时存放处，垃圾应进行分类，做到分类存放，日产日清；
——中转站应随脏随打扫,做到站内墙面及天花板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁，外墙面整洁，垃圾清场后应认真冲洗；
——应做好中转站及周围3米内的消杀工作，严格做到每天上午10：00左右消杀一次，下午4：00左右消杀一次，垃圾清运后消杀一次，另视垃圾产量、垃圾成份或天气等具体情况可适当增加消杀次数，尽量减少苍蝇密度；
——废品不得堆放在中转站外，不得在中转站内外燃烧废品；
——设立垃圾分类相关设施，做到垃圾减量化、垃圾资源化；
——及时收管站内工具和设施，对站内设备和设施的完好情况时行登记，故障要及时汇报；
——把安全生产放在首位，消除一切不安全因素，做到早发现，早预防，确保安全运行；
——工作结束后，做好室内外环境卫生，切断电源，关闭水龙头，关锁好门窗；
——做好节能环保和垃圾处理相关知识宣传，努力实现垃圾减量，厨余垃圾无害化处理。
（2）有害生物防治
——防治方案：防治害虫采用预防为主，综合防治的方法。按照合同防治方案及标准进行治理；
——药物成份：符合国家规范要求，药物安全、环保、无异味；
——防治人员服务时着装整齐，持证上岗，按照规范操作。
5.绿化养护服务
（1）室内绿植养护
——租摆植物：盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理，根据需要调整租摆方案；
——租摆鲜花：叶色光泽、果实饱满、整体布局合理，无尘、无过敏质素，花粉、花瓣无毒。
（2）室外绿化养护
——草坪：按照各地的规章要求执行，如当地为《城镇绿地养护管理规范》(DB11/T213-2014)二级标准；
——灌木、乔木：生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
6.会议服务
（1）会议室及其用品管理
——会议室专人管理；
——茶具，严格消毒、烫洗，封存，达到卫生安全标准；
——毛巾：洗净后应放在蒸箱内高温消毒。
（2）会议受理
——签订会议预定单，详细记录客户会议需求。
（3）会议前准备
——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道疏散出口；
——引导服务：按照会议预定单做好水牌并放置在指定位置；引导人员原则上于会议开始前就位。引导手势规范，语言标准。
（4）会中服务
——会议开始，根据需要为主席台提供服务；
——会议开始后立即给茶杯加满水；茶水加满后立即摆放热毛巾；首次满水后15分钟进行第二次续水；之后每30分钟续水一次；续水时应左手拿暖瓶，从客人右侧，微侧身用右手中指和无名指夹起杯盖，用拇指、食指握住杯把，在客人身后加水，再轻轻的将水杯放在桌上，盖上杯盖，杯把朝向客人的右边。注意续水时倒杯子的八分为宜，续水时应慢，以免开水溅到客人身上。如是矿泉水，要随时注意客人饮用情况，及时更换；
——会议时间较长时：如果中间休息，服务员要及时整理好座椅、桌面用品，续水，增补便签。在整理时，注意不要弄乱和翻阅桌的文件、本册等；
——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名服务人员进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求。会议进行过程中，细心观察会议室动静，如发现客人有事招呼，要立即应承，如客人的要求暂时无法满足，要及时汇报上级，确实无法满足的应向客人解释清楚；会议接待员及协助服务会议的接待员要保持工作纪律，不允许嬉笑、打闹、对会场内指指点点，做出不文明举动；
——会议结束前，各引导人员迅速抵达岗位，进行疏散。不得影响其他会议正常进行。会议结束后将茶具、会议用品、台型及室内卫生恢复到最佳状态，茶具及时清洗、消毒。关闭所有设备，整理会场，最后关闭电灯、门窗离开。
（5）会后整理
——对会议现场进行检查。如发现参会人员遗忘的物品，要立即归还；
——请组会方填写会议满意度调查表。
（6）会议安全服务
——制定会议、活动突发事件的应急预案；
——对于100人以上的大型会议，会前应将会议中心疏散图、各疏散通道位置告知组会方，并提醒组会方顺序退场；
——发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行，并分析原因，提出整改方案和预防措施。
7.特约服务
特约服务包含但不限于：涉及设施设备的年检、专业维保、餐饮服务等专业服务。
（1）餐饮服务：
——保证食堂卫生安全、保证就餐供应需求；
——工作人员身体健康，具有健康证，无影响工作的疾病和传染性疾病。
——厨师，要求有从事相同工作的履历，熟练制作各式菜肴、提供编制周菜谱的建议。
——服务员，品貌端正，要求有从事相同工作的履历， 要求受过餐饮服务的专业培训，能按工作流程完成各项服务任务、餐厅公共场所的保洁。
（2）特约服务要求
——制定相应工作标准和工作流程；
——涉及人身安全的工作或设备的使用，制定相关安全操作规程；
——对相关岗位进行培训，掌握工作流程及安全操作规程；
——留存监督检查工作记录。需要事先通知的项目，按约定的日期提前发放通知。
8.突发事件应急管理
（1）重点部位及安全隐患排查
——结合办公楼的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；
——应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；
——随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账,使风险隐患始终处于受控状态。
（2）应急预案的建立
①应急预案类型
——预案包括综合预案、专项预案和现场处置方案；
——根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
②应急预案的培训和演练
——应急预案定期培训和演练，每半年至少组织相关岗位进行一次专项应急预案演练；
——留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
（3）应急物资的管理
——根据专项预案中的应对需要，合理配置必要的应急物资，建立清单或台账，并专人管理；
——定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用。
五、人员标准投标方根据以下岗位制定人力资源配置，但总人数不得低于40人。
物业管理服务组织及人员配备要求如下：
（一）劳务外包服务企业1.一般要求
——应持有效资质证书，根据办公楼的实际情况和合同约定，设置相应的项目管理机构，合理配备管理人员和服务设备设施；
——应有健全的服务质量管理体系，包括：管理制度、岗位工作标准、安全操作规程等，并制定具体的落实措施和考核办法，确保服务过程得到有效运行、控制和服务质量的持续改进；
——应确保可以获得单位内部的各种资源，建立与单位主管部门和其他相关方的服务沟通渠道，以支持服务提供的运行和控制；
——应有健全的各项财务管理制度，收费、会计核算、税收等财务管理工作应严格执行国家、当地有关规定，每年报告一次劳务外包服务费用收支情况；
——应有完善的服务档案管理制度，档案齐全，专人保管，查阅方便。服务档案内容至少应包括：用户档案、房屋及其配套设施权属清册、设施设备台帐和管理维修档案和物业服务日常管理档案。
2.特定要求
——人员管理：应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等；
——信息安全管理：员工上岗前应通过内容包括国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，签订《保密承诺书》；重点岗位员工须经上报采购人进行政审后方可入职，进入重要办公区域的服务人员应不少于2人并同进同出，禁止摄影、摄像、录音；
——沟通汇报机制：应建立沟通和信息反馈汇报机制，主动、及时将工作情况及突发事件报告机关主管负责人；
——风险与应急管理联动机制：应识别办公楼服务中可能存在的风险，明确主要风险、重大危险源和安全隐患并采取相应的控制措施。应建立突发事件应急救援队伍，制定突发事件应急预案，配备应急物质，建立与采购人、相关的社会救援力量和政府部门的应急联动机制；
——智能化管理：根据办公楼管理需求，提升办公、客服、巡检、安防等管理和服务效率，对单位后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等。
（二）劳务外包服务人员1.持证上岗
根据国家有关规定及行业要求，部分岗位要求持证上岗：
——项目经理、主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书；
——特种作业人员应取得相应特种作业操作证；
——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
2.职业素质
（1）政治素质
——热爱祖国、诚实信用；
——爱岗敬业，恪尽职守；
——遵纪守法，团结协作；
——无违法犯罪记录。
（2） 业务技能
——具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；
——具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；
——具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；
——熟练使用相关专用设施设备。
（3）身体素质
仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件。
（4）文化素质
具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能。
（5）年龄条件
依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求。
（6）安全生产
严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。
3.行为规范
（1）着装
统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服。
（2）纪律
——姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；
——语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；
——严格履行岗位职责；
——不准刁难客户及来访人员；
——不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；
——遵守采购人单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播采购人单位内部的机密；
——有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；
——认真填写值班记录，做好交接班工作；
——爱护公物，爱护客户财物；
——自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁。
（三）人员配置标准1.人员配备依据
中标方可自行制定人力资源配置，但总数不得低于40人，其中项目经理1人、秩序维护主管1人、保洁主管1人、会议服务主管1人、食堂主管1人、综合服务人员5人、共用设施设备管理人员4人、公共秩序维护人员6人、环境保洁人员4人、绿化养护服务人员1人、会议服务人员5人、特约服务（餐饮服务）人员7人、突发事件应急管理人员3人。
2.人员类别与数量
（1）项目经理（1人）
——55周岁以下男性；
——高中及以上学历；
——中共党员；
——具有10年以上工作经验（应提供劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录）；
——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。
（2）主管人员（4人）
①秩序维护主管（1人）
——40周岁以下男性；
——大学专科及以上学历；
——退役军人（应提供相关证明）；
——中共党员；
——具有10年以上工作经验（应提供劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录）；
——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。
②保洁主管（1人）
——大学专科及以上学历；
——50周岁以下女性；
——具有10年以上工作经验（应提供劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录）；
——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。
③会务主管（1人）
——35周岁以下女性；
——本科及以上学历；
——具有10年以上工作经验（应提供劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录）；
——具有摄影、摄像、视频剪辑、制作等能力；
——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。
④特约服务（餐饮服务）主管（1人）
——50周岁以下；
——大学专科及以上学历。
——退役军人；
——具有10年以上工作经验（应提供劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录）；
——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。
（3）综合服务人员（5人）：均持有健康证，40周岁以下，女性，具有大学专科及以上学历，8年以上工作经验。对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，熟练掌握服务流程及服务细节，具有接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等能力；提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少1个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（4）公用设施设备管理人员（4人）：均持有健康证，55周岁以下，具有高中及以上学历，8年以上工作经验。提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（5）公共秩序维护人员（保安员）（6人）：需持有健康证和驾驶证，50周岁以下，男性，10年以上工作经验，中共党员优先，提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（6）环境保洁人员（4人）：均持有健康证，女性，具有初中及以上学历，10年以上工作经验，提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（7）绿化养护人员（1人）：持有健康证，45周岁以下，女性，具有大专及以上学历，10年以上工作经验，提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（8）会议服务员（5人）：均持有健康证，35周岁以下，1.65米以上女性，大专及以上学历，会议服务接待员上岗时，必须严格按照要求着装，保持平整干净。将头发盘起，头发色彩不得过于夸张；接待员应穿职业装鞋；同时，要求接待员讲究个人卫生，身体、面部、双手无污垢，严禁涂抹指甲油。
（9）特约服务（餐饮服务）（7人，其中服务员4人；杂工3人）：
——服务员（4人）：
应具有健康证；
年龄：45周岁以下，1.65米以上女性，具有大学专科及以上学历，10年以上工作经验，中共党员优先，对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，能够完成安排的工作任务，保证产品质量，熟练掌握服务流程及服务细节；
提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
——杂工（3人）：
应具有健康证；
年龄：45周岁以下，1.65米以上女性，具有中专及以上学历，10年以上工作经验，对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，根据不同菜品进行清洗、切配以及清洁后厨卫生等，根据卫生标准严格操作，保证食品质量，避免浪费，熟练掌握服务流程及服务细节；
提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。
（10）突发应急事件管理人员（3人）：均持有健康证，45周岁以下，具有大专及以上学历，提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料，劳动合同关键页扫描件并加盖公章或社会保险缴纳记录。突发应急事件管理人员人员应服从用人单位统一管理，统一着装，爱岗敬业，文明服务，具有应急突发事件应急处置能力。
六、考核细则采购人每月按照服务指标及考评表对中标人进行监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分不及格处罚按考评办法执行。
（一）事故过错责任。事故过错责任是指因中标人存在管理责任，导致标的发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级:a、一般事故过错责任，指中标人存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币2万元的情形；b、较大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害(低于10级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级)或财产损失达人民币5万元的情形:c、重大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害(伤残等级10级以上，含10级)或财产损失达人民币10万元的情形。
(二)标的单位出现前款事故过错责任的，中标人除赔偿采购人或第三人损失外，采购人还有权要求中标人按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当月的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%；重大事故过错的扣罚比例幅度为25%。
(三)上述服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以采购人的意见为准。
(四)采购人将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费。
(五)考核采用百分制，其中:
90分(含)以上为优秀，支付当期合同价款；
90分以下至85分(含)为良，支付当期98%的合同价款；
85分以下至80分(含)为中，支付当期95%的合同价款；
80分以下至75分(含)为一般，支付当期90%的合同价款；
75分以下至70分(含)为较差，支付当期85%的合同价款；
70分以下为差，采购人有权终止合同。
表15 考核规则表
序号 评分项目 分值 1 人员配置 管理人员、接待、秩序维护、保洁、数量、岗位、标准是否符合采购文件要求。每出现1人(次)不符合扣2分。 10 2 保 洁 管 理 办公室保洁要求 工作日每日打扫、酒精擦拭、84消毒，桌面、地毯、地面、办公家具无浮尘、污渍，石材、地砖无灰尘、洁净光亮。相关办公室内保持整洁。玻璃、天花板各处无污渍、积灰，表面整洁。每发现一次(处)扣 1分。 3 3 活动（运动）室、浴室保洁要求 各种运动(活动)器材无污迹、无灰尘，地面干净、无水、无污迹，棚面无灰网，门、窗及窗台无灰尘，墙壁光亮、洁净、无污迹，储藏室整洁有序、无灰尘，其他设施均需明亮、洁净、无污迹，无灰尘，每周一次的全面清洁消毒。每发现一次(处)扣 1分。 3 4 卫生间保洁要求 台面无杂物、无水迹，洗手盘、水龙头无污迹，纸篓、垃圾桶无污迹，垃圾桶及茶叶桶内垃圾不超过2/3，各洁具无异味、无污物，门、窗及窗台无灰尘，各种放水开关(龙头)干净，，墙壁、镜面洁净明亮、无污迹，洗手盆及盆台面无污迹，洗手盆下端返水弯无灰尘，各种水管管线无灰尘，地面、水槽无污水、无杂物，棚壁无灰网，做到每周一次的全面清洁消毒，其他附设物明亮、洁净、无污渍，卫生间随时有卫生纸，洗手液使用正常。洗手间、走廊上下午各2次消毒。每发现一次(处)扣1分。 4 5 走廊保洁要求 垃圾桶表面洁净，内无沉积污物，指示牌干净、无灰尘，地面干净、无污迹、无杂物，窗台干净、无灰尘；三米下天棚墙面干净，无灰尘，垃圾清运时无撒漏、无乱堆乱放。每发现一次(处)扣1分。 3 6 楼梯保洁要求 台阶干净、无污迹，扶手、护栏光亮、无污迹，各种管线与各类窗台无灰尘，三米下棚、壁干净无灰尘。每发现一次(处)扣1分。 3 7 大厅、电梯前门厅保洁要求 地面干净、无杂物、无灰尘，地垫上无灰尘、无污物，牌匾、水牌干净、无灰尘，窗台干净、无灰尘，三米棚、壁干净，无灰尘，大门玻璃干净、无污渍灰尘。每发现一次(处)扣1分。 3 8 电梯保洁要求 更换电梯地垫及时，底面干净，电梯地垫干净、无污物，电梯内壁光亮、无污迹，电梯门面洁净、无灰尘，梯内空气清新、无异味，垃圾桶表面洁净、桶内无沉积物。每发现一次(处)扣1分。 3 9 办公楼门及庭院保洁要求 门玻璃及门头干净整洁。庭院干净、无杂物、地面无烟头，垃圾桶表面洁净、桶内无沉积物。每发现一次(处)扣1分。 3 10 保洁管理 会议室保洁要求 有会议时要，会议结束立即保洁，无会议时，每周至少清洁2次，地面干净、无杂物、无灰尘，桌椅整齐、干净，会议室设备干净整齐。每发现一次(处)扣1分。 4 11 冬季清雪 按照雪量及时组织人力开展清扫，未按照规定时间、质量清理完成的，每次扣2分。 4 12 接待管理 会议接待 做好重点区域接待工作和保洁工作。每发现一次(处)不符合要求的扣2分。 6 13 秩序维护工作 秩序维护人员职责要求 秩序维护人员必须坚守岗位、尽职尽责，严守工作时间，不准随意脱岗、空岗，作好值班日记和交接 记录，值班时发生一切情况及时报告；关闭大门。 按时巡逻检查，对重点部位重点检查；办公楼各门 岗站岗服务，作好安全保卫。在岗时不准喝酒、下棋、打扑克、看电视、玩手机、聊天、白班不准看报纸。热情服务，礼貌待人，不准接受或索取他人物品；节假日内部员工进入办公大楼，做好登记；外部人员未经有关部门批准严禁进入；要安排专人值守消防控制室，如有异常，作到发现及时，处理及时；作好防火、防盗的检查巡视工作，并做好相关记录，发现紧急情况应及时与办公大楼管理人员或有关主管部门报告，夜间对低层门窗重点巡视。每发现一次(处)不符合要求的扣2分。 4 14 秩序维护白班巡查工作要求 检查各楼层通道、走廊、卫生间等照明是否有损坏或丢失现象，检看各种消防设备、设施是否正常工作状态，检查大楼步行楼梯(防火通道)、走廊等区域的地面、墙面和顶棚有无损坏，检查各楼层公共部位门、窗及相关的水、电等设施的表象是否正常无损坏，对楼内发生的异声、异味等情况要认真检查，找出原因并做好相应处置，对可疑人员进行盘查并及时上报，巡查中值班员原则上不要进入各办公室。每天全面巡查不少于四次:消防控制中心要24小时有人监管系统，保证有人在岗，发现问题与秩序维护巡视人员联系，秩序维护人员到现场确定后反馈消防、控制中心，以确保大楼安全。每发现一次(处)不符合要求的扣2分。 6 15 秩序维护夜班巡查工作要求 秩序维护人员每天21:00以后，对楼内进行一次彻底检查，随机抽查三个处室，开门进屋检查电源(现场记录仪)发现问题能处理的及时处理，无法解决的向晚值班干部报告，作好相关记录，第二天书面报送有关主管部门；夜间巡查时，应做到全面、仔细、不漏查，不得走过场，对重点区域的电器设备、水及各楼层门窗设施重点检查，确保大楼安全，并做好夜间巡查记录；夜间巡查时发现灯具不亮或其他设备设施损坏，第二天大堂报送维修部门，大堂做好记录，做到及时发现及时处理；消防控制中心要24小时保证有人在岗，发现问题与秩序维护巡视人员联系，秩序维护人员到现场确定后反馈消防控制中心，以确保大楼安全；夜间要求执行坐班与巡查制相结合，即上半夜与下半夜不定时对大楼内巡查，要求不得少于四次，并做好巡查记录。项目负责人夜间抽查每周不少于一次，并做好记录，有利于督促指导消防、安全工作的落实。每发现一次(处)不符合要求的扣2分。 4 16 秩序维护工作 车场秩序维护 引导准入的各类车辆进入并停放相应区域；对车辆进行及时、有效的指挥、疏导，保证道路通畅；进出车辆进行适当控制并详细记录。每发现一次(处)不符合要求的扣1分。 4 17 零星搬抬 按照工作需要，随时组织人力对零星家具进行搬抬，应有必要的保护措施，确保物品无破损；饮用水按照需求及时搬送到位。每发现一次(处)不符合要求的扣1分。 3 18 办公楼防灾 按照应急预案等文件要求，规范操作，做好办公楼防洪、除雪以及极端天气影响的防范工作。每发现一次(处)不符合要求的扣2.5分。 5 19 应急处置 配合敦化市税务局及各分局（所）做好应急预案，并定期组织开展巡察检查和应急演练。每发现一次(处)不符合要求的扣1分。 3 20 食堂 食堂人员管理未达到餐饮服务人员管理要求、按次扣0.5分；食堂饮食管理未达到餐饮服务饮食管理要求、按次扣0.5分；食堂卫生管理未达到餐饮服务卫生管理要求、按次扣0.5分；食堂安全管理未达到餐饮服务安全管理要求、按次扣0.5分。 10 21 共用设施设备管理 按照工作需要，一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明等设备停运、室温、噪音、异味问题等；室内地面散水小修；检修门窗小修；清扫屋面、雨落管等小修；上下水系统小修；供电设备设施小修；二次装修管理；共用设施设备管理；电梯系统管理、供冷供暖管理，给排水系统管理，消防系统管理，安防监控系统管理，门禁系统管理等。每发现一次(处)不符合要求的扣2分。 6 22 绿色养护 对室内、室外绿植、灌木丛等进行定期养护，及时清理杂草，修剪草坪，未按时养护每次扣0.5分。 2 23 综合服务 及时组织信件收发、标识管理等工作，分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误,投递差错率不超过1%；确保各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范。每出现一处错误扣0.5分。加强档案、接待和投诉管理，热情接待客户，受理有关咨询、求助、建议、问询、质疑、投诉等。每发生1起投诉案件扣1分。 4 合计 100
采购人检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向中标方发出书面整改及扣分通知书，中标方签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格的进行处罚扣款。
（六）中标人承担的责任：
1.因服务人员在服务范围内从事违法活动导致的相关责任；
2.因工作失误或失职导致服务范围内财产被盗责任；
3.因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任；
4.因操作不当造成服务范围内的设备、设施损坏的责任；
5.因在管理内容或职责范围内未有效排除险情(自然灾害除外)或未及时反馈给采购人而造成访客及员工伤残责任；
6.因管理松散，未按采购人规定浪费资源，视情节轻重扣减服务费；
7.因未达到质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行奖惩，严重者解除合同；
8.因半个月内两天以上(含两天)人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当季5%服务费；
9.因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担；
10.因合同期内中标人无故单方解除终止合同，除赔偿采购人经济损失外，扣除全部履约保证金。
(七) 服务前期交接工作的要求：
1.中标人对服务前期交接工作不收取任何费用；
2.中标人须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位；
3.中标人必须参加服务项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由中标人承担。
七、项目验收要求采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标人配合。
（一）验收条件中标人按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期（1个月为一个服务周期）的考核。
（二）验收方式及标准每期结算前，采购人依据本项目管理要求和中标人投标文件承诺，对中标人提供的服务质量进行考核打分。考核方式为，国家税务总局敦化市税务局办公室（党委办公室）评价打分、各部门评价打分、管理部门打分，采取定期不定期相结合，确保评价客观准确。具体打分见考核表（表18）， 总分100分，中标人违反合同约定服务标准的，每一项不达标扣1分，中标人得分在 90(含)-100分之间的，要严格服务标准，提高服务质量；中标人得分在80(含)-90(不含)分之间的，要逐项向采购人提交整改措施，同时对不达标服务项目进行整改；中标人得分在80(不含)以下的，视为不合格，一年内中标人有2次(含)以上考核不合格的，采购人有权不支付中标人当期任何费用。同时，采购人有权要求中标人支付当期费用的5%作为违约金，违约金不足以弥补采购人损失的，中标人应当予以补足。因中标人工作人员的工作不认真造成的采购人物品、器具、设备、设施等的损坏由中标人按原价进行赔偿。
（三）验收流程在符合项目验收条件后，中标人可提出项目验收申请。采购人在收到中标人提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：
（1）中标人向采购人书面提出项目验收申请；
（2）中标人整理提交项目验收相关的管理和技术文档，由采购人进行初步审核，并根据采购人要求进行修正直至审核通过。中标人应提交的相关文档包括但不限于以下内容：每个服务周期的考核情况及整改情况、设施设备运行情况和风险隐患排查情况、各系统运行资料（运行记录、检测报告、外包合同等）、各系统操作密码和门禁卡以及房间钥匙清单、应交回采购人历次移交的资料清单、应移交属于采购人的物资清单、拟移走的中标人物资清单；
（3）采购人成立验收小组，召开项目验收评审会议，根据项目验收内容及相关要求，对中标人提交的项目过程文档进行验收评审；
（4）验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见；
（5）项目验收结束后，中标人配合采购人按照档案管理要求进行资料归档。
八、付款方式合同签订之日起次月，采购人根据考核验收结果，按月支付物业服务费用。
九、其他要求（一）中标人严格按照合同的要求向采购人提供服务，并达到质量标准。
（二）中标人严格遵守采购人的各项规章制度和管理规定，并确保采购人的正常工作环境，办公秩序及安全。
（三）中标人严格保守采购人的工作机密。
（四）中标人必须按要求配备强干服务队伍，服务人员须身体健康，经采购人审核同意后，方能上岗。
（五）建立安全责任制，中标人在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，中标人员工在工作区域内因操作不当造成设备设施、配件损坏及人员受伤、死亡的，由中标人承担全部责任。并对给采购人造成的损失按实际发生金额进行赔偿。凡是中标人管理不善、操作不当等原因导致人身伤亡事故，由中标人负责。
（六）采购人提供中标人使用的全部资产属采购人所有，中标人不得出售或转让。
（七）中标人应遵守采购人规定，并服从采购人工作人员的管理，采购人有权要求中标人重做未达到标准的工作。
（八）采购人为中标人提供生活用水、用电、办公场所以及应当由采购人提供的工程设备的维修所用材料等条件。
（九）采购人有权要求中标人配齐符合规定的工作人员（全体工作人员必须具有身体健康证明）。
（十）中标人应定期组织员工进行培训，提高其专业技能，牢固树立为采购人服务的思想意识。
（十一）中标人所有员工不得使用电饭锅电磁炉等与工作无关的电器设备，不得在楼内存放易燃易爆物品，对违反规定的，由采购人按考核规定扣减相应费用。
（十二）中标人因故无法正常工作时，应报采购人同意。
（十三）中标人应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费。
（十四）中标人应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作。
（十五）在合同履约期内，中标人应对任何时候、任何情况下发生的用工人员意外伤害事故或用工人员致他人意外伤害等事故涉及的责任和赔偿承担全部责任，不得就此向采购人主张任何权利。凡提供服务人员出现任何事故和伤害，全部由中标人负责（包括人身伤害事故）。
（十六）投标人为本项目所配备的人员不得随意辞退、调离、转岗，且投标人所有人员进场服务前，需向采购人提供所有入场人员清单由采购人进行确认，经采购人确认无误后，方可进场。如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得采购人同意后方可调整。
（十七）采购人对中标人不尽职责的项目经理、员工，有辞退的建议权。因中标人工作失误给采购人造成经济损失或重大不利影响的，采购人有权终止合同，并要求中标人给予经济赔偿并消除影响。
（十八）中标人编制服务年度计划，本着高效、精干的原则设置人员，服从采购人的整体管理。
（十九）服务人员工资、各项保险及伤亡，严格执行《劳动法》、《民法典》相关规定。中标人应为工作人员购买相关保险。如发生意外情况由中标人自行承担。
（二十）中标人不得拖欠物业服务人员工资，如因拖欠工资而导致的服务质量下降甚至出现重大延误，采购人有权对中标人进行处罚直至终止合同履行。
（二十一）保洁、保安所需清洁消耗品、工具、用具、设备由采购人提供。人员服装由中标人提供且须先征得采购人认可。
（二十二）为了保证项目顺利实施并按时交付，能满足以下一项或多项条件的供应商将酌情优先选择：
1.提供2021年1月1日以来（以合同签订日期为准），投标人独立承担的相关服务供应案例；
2.提供ISO 9001质量管理体系认证证书的；
3.提供ISO45001:2018职业健康安全管理体系认证证书的；
4.提供ISO14001:2015环境管理体系认证证书的；
5.根据投标人明确投入本项目技术人员工作年限及经验，相关资质、专业程度等情况合理，与项目需求匹配程度高的，提供相关文件复印件；或提供合同复印件及甲方开具的用户证明等。
